当前，无论是政策环境层面，还是市场变化趋势，产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点。未来，以产业集聚为特征的产业地产，将着力探索发展模式、运营模式、招商模式的新变化和新趋势，实现产业地产的转型升级。

全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯对房讯网记者表示：“产业地产升级正在以产业地产投资的跨界和产业地产运营的融合等方式进行，传统的产业地产结构分析方法和理论面临巨大冲击。”

刘凯认为，中国产业地产的跨界和融合表现为五大趋势。

一、市场主体的多元与跨界

涉足产业地产的企业多元化近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等企业。具体来看，2016年，介入产业地产的品牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业；介入产业地产的制造业企业有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业；金融资本类企业有弘毅投资、华平资本、华融集团、基汇资本等企业；电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。

二、资本市场与产业地产融合

产业地产的热浪开始逐步席卷资本市场。继华南城、张江高科、毅德控股等产业地产商登录资本市场后，光谷联合、主打软件园与科技园的"商务园区运营商"亿达中国、中国宏泰相继在香港IPO。平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。

金融投资是建立在产业地产发展基础上的，是为产业地产发展服务的，如果没有了产业地产基础，金融本身也就不会有任何价值。所以，资本市场与产业地产的深度融合是必然趋势。

三、以互联网为纽带的产业地产跨界融合

一方面， "互联网+"概念已然成为中国经济新一轮转型升级中最大的"风口"。目前,在房地产行业整体下行的背景下,许多房企开始瞄准互联网金融领域,以求站上"风口"寻找增长新动力。

另一方面，"互联网+产业地产"究竟该怎么玩？简单来说，互联网+产业地产能否为打破信息不对称、降低交易成本、促进分工深化和提升产城融合提供创新驱动力？能否为产业地产进行转型升级提供平台和机遇？

过去的一年不仅仅是行业的政策环境在发生改变，行业内的产业地产开发商、运营商也在寻求进行改变。诸多产业地产运营商相继与互联网企业开展合作，如华夏幸福与京东合作、卓尔与阿里巴巴合作、电子城与58同城合作、华南城与腾讯合作等等。

有观点认为，产业地产与互联网行业的合作主要体现在三个方面，第一，携手共建O2O平台，打造园区行业的电商交易平台；第二，携手打造智慧园区的概念，实现园区服务智能化；第三，携手共建电商物流产业园。

四、产城融合推动产业地产跨界

产业地产运营商一方面承载了城镇化建设的职能，另一方面承担了服务企业发展的资源整合重任。新型城镇化、产业结构转型升级等都要求产业园区与城镇实现融合发展，产业园区运营与新型城镇化建设国家战略相结合，实现产城融合是发展的重要趋势，产业园区的要素和城市的功能结合在一起才有更大的发展潜力"园区运营+配套"的产业新城模式将是未来产业地产发展的一大方向。

有报告指出，我国沿海的部分开发区，比如说天津、苏州、广州、上海等已经进入到以工业、商务、居住多功能为一体的第四代产业园区发展的初始阶段。

五、产业结构调整带动产业地产跨界和融合

中国经济转型和产业结构调整正在推动着一系列产业加速跨界和融合。

中国的经济转型和社会发展，正在催生一系列新的重大市场需求，这种市场需求需要一系列产业的共同进步和整合，才能满足需要。

随着社会的发展，科技的进步，各个产业单打独斗已经难以满足新兴市场需求。而产业间的跨界融合将会与新的重大需求相辅相成，相互促进，共生发展。

今天，产业升级正在以产业投资的跨界和产业运营的融合等方式进行，产业之间的关系已经不再是简单的投入产出关系和上中下游关系，产业之间的边界越来越模糊。因此，新的市场需求推动产业地产规划、开发、招商、运营体系的跨界与融合。